空き家の維持費はいくら？税金・見回りの内訳と、民泊・賃貸で賄う考え方

空き家に毎年かかるお金は、いくらか？

※ 金額は説明のための例で、土地や市町村ごとに変わります。固定資産税は建物の分と、都市計画税を課す市町村ではその分が別にかかります。火災保険は、空き家として引き受けるかどうかも保険会社で異なるため、金額は載せていません。

固定資産税は、どう計算されるのか？

年2万円台で済むのは、住宅の敷地の特例で、課税標準額（税額のもとになる金額）が評価額の1/6（200㎡以下の部分）に軽くなるからです。土地の税額は、課税標準額に税率（原則1.4%）をかけて出します。

この例では、評価額の1/6は200万円です。前年度の課税標準額が180万円だったため、負担調整措置（急に上がらないようにする調整）で毎年少しずつ（評価額の1/6の5%分、10万円）上がり、190万円になっています。

※ 大津市「土地の固定資産税の求め方（計算例）」（2016年公開）の例で、200㎡以下の専用住宅の敷地です。税率1.4%は原則で、市町村が条例で変えることがあります。土地の評価額は、毎年4月ごろに届く納税通知書で確かめられます。

住宅用地の特例が外れると、税はどれだけ増えるのか？

勧告を受けるか更地にすると、土地の税の計算のもとになる課税標準額が6倍になる場合があります。特例が外れた土地の課税標準額は、評価額そのものだからです。同じ評価額1,200万円で本則（原則の計算）どおりに比べると、200万円から1,200万円へ増えます。

※ 評価額1,200万円・税率1.4%で、本則どおりに計算した額です。負担調整措置があるため、実際の税額はこの額に向けてゆるやかに上がります（総務省「やさしい地方税」）。建物の分と都市計画税は含みません。

特例が外れる場面は、次の2つです。

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勧告の仕組みは「空家法の改正で何が変わった？」で説明しています。

※ 国土交通省「空き家対策特設サイト」「『空家法』と『2023改正空家法』」、島田市「住宅用地に対する課税標準の特例」（空地は非住宅用地で特例なし）にもとづきます。

見回りや草刈りを頼むと、いくらかかるのか？

まず、見回りは必ずしなければならないのでしょうか。見回りの回数や方法を決めた法律はありません。ただ、空家法は持ち主に、周りの暮らしに迷惑をかけないよう家を適切に管理することを求めています（努力義務）。また、傷んだ家が崩れて人にけがをさせると、持ち主の責任になる場合があります（民法717条）。遠くに住んでいて自分で見に行けないなら、頼む選択肢があります。

見回りは、シルバー人材センター（高齢者が地域で働く団体）に頼むと、1回3,000円ほどからの場合があります。福島県二本松市の2021年の案内では、基本料金が1回3,000円（月1回なら年36,000円）で、家の外から傷みや侵入の跡を見て、写真つきの報告書を郵送します。

※ 二本松市「空家の管理をサポートします」（2021年公開）の料金で、事務手数料・消費税込みです。右の2つの数字は、この単価をかけ算した目安です。料金は市ごとに違い、見回りサービスのない市もあります。

頼んでも、料金に入らないものは何か？

草刈りは、機械を使えば1時間1,379円からで済む場合があります。ただし、運搬・処分費は別で、4m以上の庭木の剪定のような高い所の作業は頼めません。二本松市の案内には、基本料金と時間単価のほかに、次の注意が書かれています。

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台風のあとに屋根が傷んだ場合などは、見回りでは直せません。修繕は別に、業者へ頼む費用が要ります。

維持費を減らす・まかなうには、どんな道があるのか？

税と見回りのお金を払い続けるかわりに、手放すか、家を使って収入を得るかを考えます。道は大きく3つです。

• 管理を続ける：将来使う予定があるなら、見回りを頼んで状態を保ちます。維持費はかかり続けます。
• 売る：使う予定がないなら、傷みが進む前に手放します。税と見回りの負担はなくなります。
• 貸す・宿として活かす：家を残したまま、維持費をまかなう収入にします。

貸す・宿として活かす道では、収入だけでなく、運営側にかかる実費との差で見ます。創業メンバーが下田市で賃貸物件を宿にしたときの記録では、月々の運営費は次のとおりでした。

※ 運営側の実費の一例です。開業から3か月の試運転期間の値で、この期間の売上は約100万円、営業利益（売上から費用を引いた利益）は約45万円、稼働率（部屋が埋まっている割合）は約52%でした。空き家の維持費とは別のものです。

違いは空き家の活用方法と向き不向きで比べています。売るときの税の特例は「相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除」で説明しています。

まとめ：税と見回りで、年にいくらかを先に出す

評価額1,200万円の土地なら税は年26,600円、見回りを月1回頼むと年36,000円です。大津市の税の例と二本松市の見回りを足すと、年に6万円ほどの目安になります。

※ 年6万円ほどの目安は、建物の分と都市計画税を含みません。金額は市によって異なります。

勧告を受けるか更地にすると、評価額1,200万円（200㎡以下）の土地なら、税は本則で6倍の計算になります。持ち続けるか、売るか、貸すかは、この数字を自分の家の評価額に置き換えて決めます。

活用が注目されている背景は、「なぜ今「空き家の活用」が注目されるのか」で紹介しています。

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