空家法改正の「管理不全空家」とは？固定資産税の特例と、民泊など活用の対策

改正で、何ができるようになったのか？

危険になる手前の家でも、市区町村から指導を受ける場合があります。特定空家等になる手前の段階から、指導と勧告ができるようになりました。市にできるのは指導と勧告までで、命令と代執行はありません。

2015年に施行された空家法（空き家対策の法律）が対象にしたのは、倒壊の危険や衛生上の問題が著しい「特定空家等」です。市区町村は、助言・指導、勧告（正式な改善のお願い）、命令（従う義務のある通知）、代執行（持ち主に代わって取り壊すなど）の順に措置を進められます。一方、その手前の家には、法律にもとづく指導の仕組みがありませんでした。

2023年12月13日に施行された改正法は、適切に管理されておらず、放置すれば特定空家等になるおそれのある家を「管理不全空家等」と定めました。市区町村は、この段階から所有者に指導し、改善されなければ勧告できます。

勧告に進めるのは、指導をしても改善されず、特定空家等になるおそれが大きいと認めたときです。管理不全空家等には、命令と代執行は用意されていません。

国のガイドラインには、2つの区分の状態の例が載っています。

※ 国のガイドライン別紙の例の一部です。基準1つで決まるのではなく、周りへの影響も含めて市区町村が総合的に判断します。

勧告を受けると、税はどう変わるのか？

勧告を受けると、敷地の税を軽くする住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税（毎年かかる土地・建物の税）が上がってしまう場合があります。

人が住む家の敷地には「住宅用地の特例」があり、固定資産税の課税標準（税額のもとになる金額）が、200㎡までの部分で6分の1、それを超える部分で3分の1に下がります。

管理不全空家等でも特定空家等でも、勧告を受けるとこの特例の対象から外れます。外れたあとの負担は、自治体の案内で次のとおりです。

※ 2026年10月時点。実際の金額は土地の評価額で変わります。

勧告を受けたあとは、税が上がったままになりやすい点に注意が必要です。管理不全空家等で勧告を受けても、すぐに特定空家等になるわけではありません。ただ、国のガイドラインは、状態が悪化して特定空家等になった場合でも、勧告が撤回されない限り、特例が外れた状態は続くとしています。撤回の扱いは自治体の判断なので、市の窓口に確認してください。

勧告から先へ進む家は、どれくらいあるのか？

勧告から先へ進む家は、ごく一部です。国の調査（令和6年3月末時点）で、特定空家等への措置を段階ごとに見ると、件数は進むほど減っています。

※ 平成27年度から令和5年度までの延べ件数です。同じ家を追った数ではなく、略式代執行・緊急代執行は含みません。

勧告まで進んだのは、助言・指導の件数の1割弱です。助言・指導を受けた家の大半は勧告まで進んでおらず、早めに手を打てば間に合う余地があると考えます。静岡県内で命令と代執行まで進んだのは、浜松市と伊豆の国市の各1件でした。

管理不全空家等の指導は、施行から令和6年3月末までの約3か月半で全国1,091件、勧告は0件です。静岡県内の指導と勧告も0件でした。

勧告の前に、所有者は何をすればよいのか？

国の例に挙がる状態を手がかりに、先にやっておくことは次の4つです。窓口への相談も、通知が届く前にできます。

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遠方に住んでいたり、直し方が分からなかったりする所有者には、除却（取り壊し）・修繕・管理の相談先や使える助成制度を、自治体が紹介する対応が国のガイドラインに挙がっています。静岡県内の窓口は次のとおりです。

※ 2026年10月時点の各市の公式ページの記載にもとづきます。

見回りを頼むと、二本松市のシルバー人材センター（高齢者が地域で働く団体）の例（2021年の市の案内）で1回3,000円、月1回なら年36,000円です。草刈りや処分費を含めた金額は空き家を持ち続けるお金にまとめています。

※ 見回りの料金は、市によって異なります。

持ち続けるか、手放すか。管理不全空家等の段階から勧告が出せるようになり、税の特例が外れる場面が早まりました。勧告まで進む家は一部ですが、外れたあとは撤回されるまで続きます。

放置した場合の負担の全体像は実家・祖父母の家を放置するとどうなる？で、活用の選択肢は空き家の活用方法と向き不向きで紹介しています。

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