なぜ今「空き家の活用」が注目されるのか｜税の負担・活用の道・民泊の追い風
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執筆：アキヤド編集部
監修：石原 佑真
空き家は、持っているだけで負担が増えるようになりました。市の勧告で土地の税が上がる決まりと相続登記の義務化、負担を減らす4つの活用の道、比べたときに民泊・宿に追い風がある理由を、順に整理します。
この記事のポイント
- 放置して市の勧告を受けると、土地の税が上がる場合があります。勧告は市からの正式な改善の求めで、受けると土地の税を軽くする決まり（特例）が外れます。静岡市の案内では税が約4倍です。
- 相続した家の名義変更は、早めに済ませておくと安心です。2024年4月から義務になり、手続きは相続登記といいます。過去の相続分は2027年3月31日までです。
- 負担を減らす道は、売る・貸す・宿にする・解体するの4つで、効き方が違います。売るなら、売った利益から最高3,000万円を引ける特例の条件を先に確かめます。宿や賃貸にしてから売ると、この特例は使えません。
- 4つを比べると、宿には追い風があります。売る・貸すの相手は地域で住まいを探す人ですが、宿の相手は外から来る旅行者で、2025年の訪日外客数は約4,268万人と過去最多です（JNTO）。
空き家を持つだけの負担は、制度でどう重くなったのか？
放置して市の勧告を受けると土地の税が上がる場合があり、相続した家の名義変更は義務になりました。全国には約900万戸（9,001,600戸）の空き家があり、空き家率（住宅のうち空き家の割合）は13.8%です（総務省・2023年10月1日時点）。
空き家の活用が注目される流れ
① 負担が増えた
制度の変化
- 勧告で土地の税の特例が外れる
- 相続登記の義務化（2024年）
※ 2026年10月時点。実際の税額は土地の評価額で変わります。詳しくは市の窓口や法務局、専門家に確認してください。
住宅用地の特例は、200㎡以下の部分で課税標準（税額のもとになる金額）が6分の1になる仕組みです。これが外れる影響は、持ち主が毎年払うお金に出ます。見回りを頼む費用も、二本松市のシルバー人材センター（高齢者が地域で働く団体）の例（2021年の市の案内）で1回3,000円、月1回なら年36,000円です。
何もしなくても、税と見回りのお金は毎年出ていきます。負担を減らすには、手放すか、使ってお金を生むかを考えることになります。制度の中身は空家法の改正で何が変わったのかと相続登記の義務化で、お金の全体は空き家を持ち続けるお金でまとめています。
負担を減らす・お金を生む活用には、どんな道があるのか？
道は、売る・貸す・宿にする・解体するの4つです。負担への効き方と、入るお金、先に確かめることが、それぞれ違います。
※ 2026年10月時点。特例は国税庁 タックスアンサー No.3306、住宅用地の特例は総務省「やさしい地方税」によります。貸したり宿にしたりしたときの固定資産税の扱いは、建物の使い方で変わることがあるため、市の資産税の窓口に確認してください。
宿や賃貸にしてから売ると、3,000万円の特例は使えません。売る可能性があるなら、貸す・宿にする前に決めます（詳しくは3,000万円特別控除の記事）。
売る・貸すの相手は、その地域で住まいを探す人です。宿の相手は、外から来る旅行者です。相手が違うので、住まいとしては借り手や買い手がつきにくい家でも、宿としては選ばれることがあります。4つの道の詳しい比べ方は空き家の活用方法と向き不向きにまとめています。
4つを比べると、なぜ宿に追い風があるのか？
宿の相手である旅行者が増えているからです。2025年の訪日外客数（日本を訪れた外国人旅行者の数）は約4,268万人で、過去最多でした（日本政府観光局・推計値）。数字が示すのは旅行者の多さまでで、「暮らすように泊まる旅」が広がっているというのは私たちの見方です。
創業メンバーが借りて運営する宿の一例、静岡県下田市の NODE Shimoda（旧町内にある、賃貸物件を改修した一棟貸しの宿）では、ゲストは海外からの長期滞在が中心です。ワーケーションやサーフィン目的の人もいて、夏は長期の滞在が多めです。
2026年1月に数泊した宿泊者は「海も近く初日の出も見ることができ、スーパーも近かったのでとても便利で快適な時間を過ごすことができました！」とレビューを寄せています。観光名所でなくても、日常の便利さが選ばれる理由になります。
ただし、追い風があっても、どの家でも宿になるわけではありません。空き家率の高さがそのまま宿の需要になるわけでもなく、立地と建物で変わります。宿は季節で売上も動き、下田の宿の1年目の稼働率（部屋が埋まっている割合）は約53%、月別では33%〜71%でした。宿が選ばれる理由と収入の目安は空き家の活用で、なぜ民泊・小さな宿が選ばれるのかで紹介しています。
宿にすると、地域には何が残るのか？
宿の清掃を近所の人に頼めば、地域に仕事が生まれます。泊まった人が町で食べて買うだけでなく、運営の一部を地域に任せられるのが、空き家を宿にする強みです。人とお金が地域に回るきっかけになると考えます。
31.3%下田市の空き家率全国は13.8%
48.2%その他の空き家2,010戸
下田市の数字は、令和5年住宅・土地統計調査（総務省、2023年10月1日時点）のものです。「その他の空き家」は、賃貸用・売却用・別荘のどれでもない空き家の区分です。
※ 「その他の空き家」は、放置された家という意味ではありません。
私たちの宿の清掃は、近隣の個人事業主や複業人材に頼んでいます。手順書をつくって現地で一緒に清掃し、終わったら写真で品質を確かめる進め方で、開業から2か月目には、創業メンバーが行かなくても回る体制になりました。
焼津市の鰯ヶ島で開業を計画している宿（2026年末の開業予定）は、食事を出さない「泊食分離」にします。町の食堂・魚屋・商店を使ってもらうためです。
私たちは、移住する人を増やすだけが答えではないと考えています。住んでいなくても、何度も訪れてお金を使い、町の人と顔見知りになる人が増えれば、人とお金と新しい挑戦が入ってくるからです。
自分の家について、まず何を確かめればよいのか？
名義、市の空き家担当への確認、家の状態の3つを順に確かめてから、売る・貸す・宿にするを比べます。
- 名義を見る：登記（持ち主を役所の帳簿に載せる手続き）が済んでいるかを確かめます。済んでいなければ、知った日から3年以内（過去の相続分は2027年3月31日まで）が期限です。
- 市の空き家担当に聞く：指導や勧告の対象になりうる状態かを聞きます。静岡市は住宅政策課 空き家対策係、三島市は住宅政策課が窓口です。
- 家の状態を見る：雨漏りの跡、屋根・外壁の傷み、窓や戸の破損を写真に残します。
- 使い道を比べる：売る・貸す・宿にする・解体するを、上の表の「先に確かめること」で並べます。
持ち続ける負担は大きくなる一方、活かす道もあります。宿にする道を考えるなら、その空き家が民泊に向いているかから確かめてください。
よくある質問
Q空き家を放置すると、すぐに税金が上がるのですか？
Aすぐではありません。自治体から「管理不全空家」として指導を受け、改善されずに勧告を受けた場合に、土地の固定資産税（毎年かかる土地・建物の税）を軽くする特例が外れます。
Q空き家を宿にすると、固定資産税はどうなりますか？
A建物の使い方によって扱いが変わることがあります。宿にする前に、市の資産税の窓口に確認してください。
Q田舎の空き家でも、活用の需要はありますか？
A住まいとしての需要が少ない地域でも、自然や暮らしを体験したい旅行者向けの宿として需要が生まれることがあります。立地や建物によって変わるため、周辺の宿の稼働（部屋の埋まり具合）や物件の状態を一軒ずつ見て判断します。
Q活用と売却、どちらがよいですか？
A家族の意向、家の状態、将来使う予定によって変わります。比べるときの考え方は、空き家の活用方法の記事で紹介しています。
参考資料（10件）
※ 本記事の数値・制度は公開日時点で公表されている資料にもとづきます。最新の情報は各機関の発表をご確認ください。
この記事を書いた人
アキヤド編集部
合同会社RIVIA&CO.のメディア編集部。空き家の再生から宿泊施設の運営・開業支援、WEB集客・採用支援まで、自ら宿を運営する当事者の視点で、地域の価値を活かすための情報をお届けします。
この記事の監修者
石原 佑真合同会社RIVIA&CO. 代表社員
株式会社リクルートの新規事業開発室で事業の立ち上げを経験し、その後ベンチャー企業で新規事業の創出と組織の拡大を牽引。RIVIA&CO.を共同創業し、空き家の再生と宿の運営・開業支援に携わる。
