民泊は稼働率何%で黒字？損益分岐点を自分で計算するやり方

損益分岐点とは？赤字と黒字の境目のこと

損益分岐点とは、売上と費用がちょうど同じになる点のことです。これを超えると黒字、下回ると赤字になります。

民泊でいえば、「月に何泊埋まれば赤字にならないか」の答えです。部屋が埋まっている割合（稼働率）に直すと、「何%埋まれば赤字にならないか」になります。稼働率の見方そのものは、宿の稼働率・客室単価の基本で説明しています。

この記事で出す答えは、「必要な泊数」と「稼働率」の2つです。平均の稼働率や他の人の利回りを探さなくても、自分の家の数字を4つ書き込めば出せます。「始めて赤字になって後悔したくない」という場合に、始める前に確かめる線になります。

ここでいう黒字は、毎月の売上から毎月の運営費を引いた営業利益（本業で稼いだ利益）の黒字です。

※ 初期投資の返済、人件費、税金は含みません。

費用は「毎月同じ」と「泊数で増える」に、どう分ける？

費用は、泊数に関係なく毎月同じものと、泊まるほど増えるものに分けます。前者は固定費、後者は変動費と呼ばれますが、この記事では分かりやすく「毎月同じ費用」「泊数で増える費用」と書きます。

迷いやすいのが光熱費です。基本料金は毎月同じで、使った分は泊数で増えます。分け方で答えが動くので、どちらに入れたかを自分で決めて、書き留めておきます。

清掃は頼み方で変わります。月いくらの定額なら毎月同じ費用、1回いくらなら泊数で増える費用です。清掃のしくみは清掃・リネンの運営にまとめています。

必要な泊数と稼働率は、どう計算する？自分の数字を入れる欄つき

必要な泊数は、毎月同じ費用を「1泊で手元に残る額」で割れば出ます。1泊で手元に残る額は、1泊の料金から、その1泊で増える費用を引いた額です。

書き込む欄は4つです。表のとおりに数字を集めます。

1. 毎月同じ費用を合計する：請求書や契約書を見て、1か月分に直します。
2. 1泊で増える費用を合計する：清掃や手数料を、1泊あたりに直します。
3. 1泊の料金を決める：予約サイトの相場などを見て、平均の料金を置きます。
4. 式に入れる：泊数が出たら、月の日数で割って稼働率にします。

見本：下田の宿の運営費で計算すると、いくらになる？

仮の分け方で計算すると、下田の宿の黒字の境目は、稼働率およそ18%になります。創業メンバーが下田で開業した宿（NODE Shimoda）の、開業から3か月の試運転期間（本格稼働の前の期間）の数字を使った試算です。

月々の運営費は、合計18万円でした。内訳は、家賃5万円、清掃委託2万円、予約サイトの手数料などのシステム利用料8万円、光熱水費・Wi-Fi・消耗品3万円です。

この4つのうち、家賃と光熱水費等（8万円）を毎月同じ費用、清掃とシステム利用料（10万円）を泊数で増える費用に分けました。試運転3か月の売上は約100万円、稼働率は約52%です。

※ 試運転3か月の概算です。通年の数字ではありません。

※ 営業利益ベースの試算で、初期投資の返済、人件費、税金は含みません。下田の宿の条件での計算なので、他の物件の目安にはしないでください。

30日の月でいうと、試運転期間の単価で計算して約5.4泊です。6泊埋まれば、運営費を売上が上回る計算になります。

検算もしておきます。売上100万円から運営費54万円（18万円×3か月）を引くと46万円で、開業記録の営業利益 約45万円とほぼ合います。

平均で境目を超えていれば、毎月黒字になる？

なりません。平均が境目を超えていても、赤字の月は出ます。下田の宿は、1年目の月別の稼働率が33〜71%と大きく動き、1月は赤字でした。

見本の約18%は、試運転3か月の単価・費用で出した値です。月別の稼働率と目安として並べると、どの月も上回っていました。それでも1月は、閑散期に備品の買い替えが重なって赤字になりました。月ごとの数字や数字の出どころは、下田の賃貸一軒家を宿にした運営事例にあります。

※ 単価が上がっていく1年目の月別の稼働率とは期間がそろわないので、厳密には比べられません。

※ 11月と1月が落ちた理由は、分析できていません。

※ 境目の稼働率は、赤字にならない保証ではなく、毎月の運営費だけで見た目安です。

取材したオーナーの例（本人の申告）では、稼働率92%でも清掃が月25回以上かかり、実質赤字になっていました。くわしくはほぼ満室なのに赤字だった事例にあります。稼働率だけでは黒字は決まらない、という例です。

私たちは、境目ぎりぎりで始めるのではなく、赤字の月と買い替えの月を耐えられる資金を持って始めるのが安全だと考えます。閑散期の考え方は、民泊の閑散期対策で説明しています。

民泊新法の180日だと、稼働率はいくらまで？

民泊新法の年180日を稼働率に直すと、最大でも約49%です。自分の境目がこれより低ければ、制度の範囲で黒字になり得ます。高ければ、上限の範囲では黒字になりません。

民泊新法（住宅宿泊事業法）は、宿泊させる日数が1年間で180日を超えないものを対象にしています（第2条第3項）。180日を365日で割ると約49%です（計算）。分母を営業日数にすると、値は変わります。

※ 約49%は法律上の最大値で、自治体の条例で営業できる期間がさらに制限される場合があります。事前に自治体で確認してください。

見本の約18%は、上限の約49%の内側に収まります。ただし下田の宿は、民泊新法の180日の制限を避けて通年で営業するため、旅館業法の簡易宿所の許可を取っています。制度の選び方は、民泊新法と旅館業の違いにあります。

営業利益の黒字と、初期投資の回収は同じ？

同じではありません。営業利益の黒字は毎月の売上と運営費の話、初期投資の回収は最初に出したお金の話で、別に考えます。

下田の宿の初期費用は、改修約410万円と家具・家電・備品約240万円の、合計約650万円でした。運営事例の記事では、家具・家電・設備工事などの購入費を基準にした指数で、開業約14か月で約98%を回収した（2026年9月時点）と報告しています。

※ 改修費の扱いが異なるため、650万円の回収期間ではありません。

利回りの考え方は民泊の投資利回り、開業前の売上の試算は収益シミュレーションにあります。

まとめ：4つの数字を書き出して、始める前に境目を知る

まず、毎月同じ費用・1泊で増える費用・1泊の料金・月の日数の4つを書き出します。式に入れると、黒字になる泊数と稼働率が出ます。

境目は、物件と費用の分け方で変わります。下田の宿の約18%は、仮の分け方による見本です。平均が境目を超えていても、赤字の月は出ます。

次にやることは2つです。自分の4つの数字を書き出すこと。分け方に迷う費用は、そのまま持ち寄って相談することです。開業の流れは民泊を始めるまでの7ステップにあります。

「うちの条件で、どこまで埋まれば足りるのか」という段階から、空き家再生事業・開業・運営支援事業でご相談を受けています。

※ 本記事の数字・制度は、2026年10月時点の内容にもとづきます。

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