不動産投資として見る小さな宿・民泊｜賃貸との違いと、利回りを見るときの注意点

賃貸と宿は、何が違うのか？

宿の収入は月ごとに波があるため、賃貸のように毎月同じ額は見込めません。収入は稼働率×客室単価で動き、下田の一例では売上の半分以上が運営費で出ていきました。

収入の仕組みの違いは、「民泊と賃貸、収入の仕組みの違い」で説明しています。

宿の売上のうち、実際にどれだけ残ったのか？

利益の目安は、売上ではなく営業利益で見ると、手元に残る額がつかめます。営業利益は、売上から運営費を引いた残りです。

創業メンバーが個人事業として始めた、下田市の一棟貸し（建物まるごと貸す形）の宿（運営施設の一例）の実績です。物件は他者から借りています。開業から最初の3か月は本格稼働前の試運転期間です。

月の運営費は計18万円でした。内訳は、家賃5万円、清掃委託2万円、予約サイトの手数料などのシステム利用料8万円、光熱水費・Wi-Fi・消耗品など3万円です。売上が増えても、手数料と清掃は一緒に増えます。

※ 試運転期間の値で、通年や本格稼働後の実績ではありません。営業利益は、運営する人の人件費と初期投資（改修と家具・家電・備品で約650万円）を含みません。同じ数字になることを約束するものではありません。

開業から1年目・2年目の数字は、「借りた家を宿にした1年目の運営事例」で紹介しています。

取材したオーナーの例です。Eさんは、賃貸マンションを借りて民泊にし、初期費用約200万円で、月の純利益は12万〜15万円（本人の申告。範囲は事例ごとに違います）でした。詳しくは「会社員の民泊副業｜賃貸で始め、月の純利益12〜15万円・作業は週1〜2時間の事例」で紹介しています。

利回りは、運営費を引くとどう見えるのか？

不動産投資でよく使う表面利回りは、売上を投資額で割ったものです。宿は売上の半分以上が運営費で出ていくため、表面利回りだけを見ると、手元に残る額を多く見積もってしまいます。比べるのは、運営費を引いた収益を投資額で割った実質的な利回りです。

上の宿では、試運転3か月の売上約100万円が、運営費を引くと営業利益約45万円になりました。固定資産税（家や土地を持つと毎年かかる税）・保険・修繕の積立も、物件を持つ場合は別に見ます。

※ 試運転の3か月を12か月に引き延ばして利回りを出すと、実際より良く見えるおそれがあるため、この記事では計算していません。

賃貸より多く残るかは、何で決まるのか？

賃貸より多く残るかは、立地と運営の力で大きく変わります。同じ宿でも、1年目の月別の稼働率は33%から71%まで動きました。差が出る要素を、同じ宿の実績から並べます。

※ 1年目は2025年7月中旬〜2026年3月の約8.5か月分。2年目上半期は2026年4〜9月。いずれも同じ宿の実績で、別の物件で同じ結果になるとは限りません。

立地は需要と客層を決め、運営は料金・清掃・固定費の持ち方を決めます。

賃貸に出した場合と、数字でどう比べるのか？

比べる前に、手間と初期投資の回収を入れて計算すると、見込み違いを防げます。手間は人件費として数え、収入は少なめに見積もり、稼働が下がる月も見ておきます。

この宿の物件の家賃は、月5万円で固定です。一方、宿を運営した側は、その家賃を払ったうえで、試運転3か月で営業利益が約45万円（人件費を除く月平均で約15万円）でした。

※ 月5万円が、この家を一般の賃貸に出した場合の相場とは限りません。

なお、並べるときは次の点を一緒に見ます。

• 運営する人の手間と人件費は、営業利益に入っていません。
• 改修と家具・備品で約650万円の初期投資がかかっています。
• 1年目には、稼働率が33%の月や、備品の買い替えで赤字の月もありました。利回りは、年間の合計で見て、悪い月を含めた収支で判断するのが前提です。

賃貸側の需給も、地域で違います。令和5年住宅・土地統計調査では、下田市の賃貸用の空き家は約1,230戸、静岡県全体では約144,400戸でした（推計値）。賃貸に出しても借り手が付くとは限らず、地域の賃貸の相場は、不動産会社などで確かめる必要があります。

※ 公的に確認できた家賃の相場の数字がないため、この記事では家賃の水準は載せていません。

宿泊の需要は、どう動いているのか？

静岡県の延べ宿泊者数は、2022年度から2024年度にかけて増えています。

※ 観光庁「宿泊旅行統計調査」（総務省「社会・人口統計体系」収録値、e-Stat）。県全体の推移を見るための値で、観光庁が発表する全施設の合計とは一致しません。個々の宿の稼働を示す数字ではありません。

需要が伸びている地域でも、宿ごとの稼働は、物件の立地や客層との相性で分かれます。この宿は、外国人の長期滞在者を主な客層にして、駅から徒歩10分ほどの場所で運営しています。

収益が変動するリスクには、どう備えるのか？

• 需要の変動：季節や天候、景気で、旅行者が減る時期が出ます。上の宿でも、11月と1月は3割台でした。
• 競合の増加：周辺に宿が増えると、料金や稼働率が下がることがあります。
• 制度の変更：条例の改正や宿泊税の導入は、収益に響きます。
• 建物の修繕・備品の買い替え：まとまった出費が出る月に備えて、資金を確保します。

備えとして、季節や曜日に合わせた料金設定、連泊・長期滞在の受け入れ、複数の予約チャネル（予約を受ける窓口）の活用があります。稼働率が想定より下がっても続けられるか、保守的な前提で試算しておきます。季節の波は、「閑散期をどう乗り越える？」で説明しています。

まとめ：賃貸と比べるなら、何を並べればよいのか？

宿が賃貸より多く残るとは、言い切れません。下田の一例では、試運転3か月で売上の約45%が営業利益として残りましたが、手間と初期投資は別にかかっています。比べるときは、①賃貸に出した場合の家賃、②宿の営業利益から自分の手間を引いた額、③初期投資の回収期間、の3つを並べてください。

※ 本記事の数値は、公開日時点で公表されている資料と、創業メンバーが運営する宿の実績にもとづきます。

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