空き家の活用で、なぜ民泊・小さな宿が選ばれるのか

住まいとして売れない家が、宿なら選ばれるのはなぜか？

住まいとして借り手がつかない家でも、泊まる場所としてなら選ばれることがあります。旅行者が探しているのは住む場所ではなく泊まる場所で、住まいの需要と宿の需要は別だからです。

地方の空き家は、住まいとして借りたい人や買いたい人が少ないことがあります。それでも、自然や温泉、まちの雰囲気に魅力があれば、宿として選ばれる可能性があります。2025年の訪日外客数（日本を訪れた外国人旅行者の数）は約4,268万人で、過去最多でした（日本政府観光局・推計値）。その土地に暮らすように泊まる旅が広がっている、というのは私たちの見方です。

家族や友人のグループ、長く滞在したい人には、一軒をまるごと借りられる宿が選ばれます。台所や広い居間がある空き家は、そうした旅行者に使いやすい宿になります。

静岡県下田市で創業メンバーが借りて運営する宿（NODE Shimoda）のゲストは、海外からの訪日客が中心です。ワーケーションやサーフィンが目的の人もいて、夏は長期の滞在が多めです。

古い家の趣は、宿でどう価値になるのか？

新しい住まいとしては「古い」とされる梁や建具、畳の部屋が、宿では「その土地らしい体験」になります。ただし趣を残すだけでは足りず、泊まる人が必要とするものを足します。

私たちの宿は、旧町内にある賃貸の物件を改修した一棟貸し（家を1棟まるごと貸す宿）です。和室の間取りを、欧米を中心とした外国人の長期滞在者に向けた洋室に変えました。

お金をかけたのは睡眠（マットレス）と仕事（ワークデスク）で、小物は抑えました。洗濯機と乾燥機、調理器具の充実も、長期滞在のゲストから評価されています。宿泊者は「和モダンな室内がとてもオシャレで、快適でした！お部屋の居心地がよく、下田旅行の素敵な思い出になりました。」とレビューを寄せています（2026年9月・1泊）。

家を残したまま、どれくらい収入になるのか？

開業3か月で、売上が約100万円になった例があります。家は手元に残りますが、収入は売上から運営費を引いた残りで、季節の波もあります。私たちの宿の最初の3か月の数字で確かめます。稼働率は、泊まれる日数のうち実際に泊まった日の割合です。

この3か月は、本格営業の前の試運転の期間です。営業利益は、売上から運営費を引いた利益です。月の売上は最大で約60万円で、本格稼働後は売上も利益もさらに伸びました。

毎月の運営費を知ると、手元に残るお金を見積もれます。運営費は計18万円で、家賃5万円を含みます。手元に残るのは、売上から運営費を引いた残りです。

※ 試運転期間の資料の値です。物件は他者所有の賃貸で、家賃を運営費に含めています。持ち家の空き家なら家賃の項目は要りませんが、改修と備品の初期費用（下田は改修工事約410万円、家具・家電・備品約240万円）は同じように必要です。通年の数字や他の家の見込みとして使わないでください。

賃貸との収入の違いは民泊と普通の賃貸、収入の仕組みはどう違う？で比べています。

手間と法令の壁は、どう越えるのか？

遠方からでも、現地に行くのは数か月に1回ほどで運営できた例があります。許可の取得と日々の運営が壁ですが、順番と外注先を決めれば、現地に行く回数を減らせます。

1. 許可の種類を決める：下田は旅館業法の簡易宿所（旅館業法にもとづく宿の営業許可の一種）の許可を取りました。民泊新法（住宅宿泊事業法）の年180日までという営業日数の制限を避け、通年で営業するためです。
2. 保健所と消防署に相談する：開業の2か月前に事前相談をして、自分で申請しました。申請から許可まで1〜2か月かかり、許可番号がないと Airbnb で予約を受けられません。
3. 運営を仕組みにする：清掃は近隣の個人事業主に外注し、スマートロック（暗証番号などで開く電子錠）でセルフチェックイン（受付なしで入室）にします。自動翻訳と日英の定型文、FAQ を読み込ませたAIチャットボットで問い合わせに答えます。

閑散期（客が少ない時期）は、写真と説明文の更新、最低滞在日数の調整で検索順位を保ちます。こうした課題は「民泊は大変」って本当？で整理しています。

自分で運営する時間がなければ、事業者に借り上げてもらう方法や、運営を任せる方法もあります。運営を任せる（運営委託）場合の手数料や初期費用の分担は、任せる業務の範囲と物件で変わります。

※ 個別の提案が前提です。

市場の全体像は、「データで見る日本の観光市場」で紹介しています。

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