相続登記の義務化とは？空き家を相続して売る・民泊にする前にやること

名義が亡くなった方のままだと、何が止まるのか？

名義が亡くなった方のままだと、売る手続きが止まります。相続した家は、知った日から3年以内に名義変更（相続登記）を済ませる必要があり、2024年4月1日から義務です。空き家を売るときは、名義変更を伴う手続きになるため、相続登記が済んでいることが前提になります。

相続登記とは、亡くなった方が持っていた土地や建物の名義を、相続した人に変える手続きです。これまでは任意だったため、名義が亡くなった方のままになっている家が多くありました。

時間がたつほど相続人が増え、話をまとめるのが難しくなります。売るつもりなら、期限がもう一つあります。相続した空き家を売って税の特例（3,000万円特別控除：売って得た利益から最高3,000万円を引ける決まり）を受けるには、相続開始（亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります（国税庁・2026年10月時点）。

登記の期限（知った日から3年以内）とは別の期限なので、両方を見て順番を決めます。

2024年4月から、何が義務になったのか？

不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に、登記を申請することが義務になりました。昔の相続でも、2027年3月31日までに名義変更が必要です。

※ 2026年10月時点。

義務化より前に相続して、名義を変えていない家も対象です。2026年10月時点で、2027年3月31日まで半年を切っています。

名義変更をしないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料（お金の罰）になる場合があります。詳しくは法務局や専門家に確認してください。

遺産の分け方がすぐに決まらなくても、義務を果たす手立てがあります。相続人申告登記という簡単な手続きなら間に合わせられます。分け方が決まったあとに、あらためて登記をします。

空き家を相続したら、最初に何をするのか？

相続人の確認、家の状態の確認、家族での方針決め、登記の順に進めます。誰が引き継ぐかは登記の内容そのものになるので、登記の前に方針を話しておきます。

1. 相続人と財産を確かめる：戸籍で相続人を確認し、家や土地の登記の内容を調べます。
2. 家の状態を見ておく：雨漏りや傷みがないか、鍵や書類がどこにあるかを確認します。管理が足りないまま勧告（市からの正式な改善のお願い）を受けると、住宅用地の特例（敷地の税を軽くする決まり）が外れます（空家法の改正で何が変わったのか）。
3. 家族で方針を話し合う：誰が引き継ぐか、売るか、貸すか、活かすかを話し合います。進め方は相続した実家を家族でどう決めるかで紹介しています。
4. 登記をする：自分で申請するか、司法書士（登記の専門家）に依頼します。

登記のあとは、売る・貸す・活かすをどう選ぶのか？

名義がはっきりしたら、使い道を決める段階です。住む予定がない家を空き家のまま置くと、管理の負担がかかり続けます。

売るなら、相続した空き家の3,000万円特別控除（売った利益から引ける額）が使えるかを先に確かめます。主な条件は次のとおりです。

※ 国税庁タックスアンサー No.3306（令和8年4月1日現在法令等）。ほかにも要件があり、売却代金1億円以下などの条件があります。確定申告が必要です。

詳しい要件は相続した空き家の3,000万円特別控除にまとめています。相続登記は義務であると同時に、家を活かすための準備です。名義と家の状態を早めに整理しておくと、選べる道が広がります。

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