実家を放置するとどうなる？固定資産税の負担と「民泊」という選択

実家の空き家で悩むのは、珍しいことなのか

実家の空き家で悩むのは、珍しいことではありません。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点の全国の空き家数は約900万戸、住宅全体に占める空き家率は13.8%で、いずれも過去最高を更新しました。5年前の調査から約51万戸増えています。

このうち、賃貸用・売却用・別荘などに当てはまらない「使用目的のない空き家」が約386万戸です。これは賃貸用・売却用・別荘のどれにも当てはまらない空き家をまとめた統計上の区分で、放置されている家という意味ではありません。

誰も住まなくても、毎年どんなお金と手間がかかるのか

誰も住まなくても、毎年お金と手間が出ていきます。家を所有している限り負担は続き、主なものは次のとおりです。

これらは「使っていない家」から一切の収入がないまま、毎年出ていく支出です。放置が長引くほど建物は傷み、活用や売却の選択肢が狭まります。

維持費の内訳は、「空き家の維持費の内訳と見落としがちな費用」で説明しています。

法改正で、「とりあえず放置」はしにくくなったのか

管理が悪い空き家は、税金が安くなる決まりから外れるおそれが高まりました。相続した家は、名義変更が義務になっています。

管理が不十分な空き家は、固定資産税の軽減が外れる可能性

住宅が建っている土地には、税金が安くなる決まり（住宅用地特例）があり、固定資産税の計算のもとになる金額（課税標準）が最大で6分の1に軽減されています。2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では、放置すれば危険な状態になるおそれのある空き家を「管理不全空家」として新たに位置づけました。自治体から勧告を受けると、この特例の対象から外れ、土地の固定資産税が大きく増える可能性があります。

相続登記が義務になった

相続した家は、放置する前に名義変更を済ませておきます。2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に相続した不動産も対象で、期限は相続を知った日から3年（施行前の相続には猶予があります）です。

「名義は亡くなった親のまま、特に何もしていない」という状態は、義務化で続けにくくなりました。

空家法の改正は、「空家法の改正で何が変わった？」で説明しています。

売る・壊す・貸す・活かす：4つの選択肢を比較

空き家になった実家の扱いには、大きく4つの選択肢があります。

どれが向くかは、建物の状態・立地・家族の意向で変わります。ただ、「何もしない」を選んでも、税金と管理の費用は毎年かかり続けます。

小さな宿にするなら、初期費用はどれくらいかかるのか

宿にする場合は、初期費用の実例を先に知っておくと計画しやすくなります。

下田の賃貸一軒家の初期費用

下田の賃貸一軒家を宿にした初期費用は、改修約410万円、備品（家具・家電など）約240万円でした。創業メンバーの個人事業の例で、一般的な金額ではありません。

創業メンバーが下田で選んだ形

創業メンバーは、下田市で賃貸の一軒家を宿にしました。客層は、外国人の長期滞在者です。許可は、旅館業法（宿を営業するための法律）の簡易宿所（旅館業の許可の種類のひとつ。客室を共用する造りも含み、小さな宿が多い）にして、年180日の制限がない通年営業にしました。

資金は、個人名義で決まった

融資の相談では、法人名義は「宿泊業の経験がない」ことを理由に見送られ、個人名義での相談で決まりました。融資は審査で決まるため、同じ流れで通るとは限りません。

所有を続けたまま使える

「思い出の詰まった家を壊したくない」という場合、宿にすれば家を手放さずに使い続けられます。

運営を任せる方法もある

「遠方に住んでいて自分では運営できない」という場合でも、清掃・ゲスト対応・予約管理を運営会社に委託したり、事業者に建物を貸して家賃を受け取ったりする方法があります。

始める前に確認したい4つのポイント

始める前に4点を確かめておくと、失敗しにくくなります。確かめるのは、建物・立地・法令・収支です。

1. 建物の状態：柱や基礎などの構造、雨漏り、耐震性を確認します。構造が健全かどうかは、専門家の現地調査で確かめます。
2. 立地と需要：周辺の観光資源、アクセス、競合する宿の状況から、どれくらいの宿泊需要が見込めるかを調べます。
3. 法令：住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出にするか、旅館業法の許可を取るかで、営業できる日数や必要な設備が変わります。用途地域（その土地に建てられる建物の種類を決めた区分）や消防設備の確認も必要です。
4. 収支：改修費・運営費と、想定される稼働率（部屋が埋まっている割合）・客室単価（1泊の部屋代）から、何年で投資を回収できるかを試算します。

法令の違いについては、民泊新法と旅館業（簡易宿所）の違い・選び方の記事で詳しく解説しています。

まとめ：「放置」を続けるコストと、活かす選択肢

相続した実家や祖父母の家は、放置しても負担がなくなるわけではありません。税金・管理・修繕のコストは毎年かかり続け、法改正によってそのリスクは高まっています。

一方で、地方の古い家を「小さな宿」として使う選択肢もあります。売却・解体・賃貸の候補に、宿としての活用も加えて比べてみてください。

活用が注目されている背景は、「なぜ今「空き家の活用」が注目されるのか」で紹介しています。

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