相続した空き家の3,000万円特別控除｜民泊・賃貸にする前の条件と期限

空き家の3,000万円特別控除とは？主な条件は？

相続した古い空き家は、売り方しだいで税のかかる利益を減らせる場合があります。相続した家を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかります。この特例は、相続した空き家（被相続人居住用家屋。亡くなった人が住んでいた家）を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける（控除）制度です。対象は、2016年4月1日から2027年12月31日までに売った場合です（国税庁タックスアンサーNo.3306、令和8年4月1日現在法令等）。

下の条件は原則です。自分の家が当てはまるかの最終判断は、税務署か税理士に確認してください。

※2026年10月時点。出典：国税庁タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」。「特別の関係がある人」には、生計を一にする親族、売った後に同居する親族、内縁関係の人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

期限はいつまで？2024年の改正で何が変わった？

売ると決めたら、相続から3年後の年末という期限を先に確かめます。正確には、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。「約3年」ではなく、年末までという数え方です。

特例の適用期間（2027年12月31日までの売却）も同時に満たす必要があります。上の例のように相続が2026年なら、3年後の年末より先に2027年末が来るため、実際は2027年12月31日が期限になります。2027年12月31日までに売れば特例を使える場合がありますが、親子・夫婦など特別な関係の人への売却は対象外です。

相続人が3人以上だと、差し引ける額が小さくなる場合があります。2024年1月1日以後の売却では、次の2点が変わりました。

• 売ったあとの耐震改修・取壊しも対象に：売った年の翌年2月15日までに、耐震改修か全部の取壊しを行う場合も、対象になりました（誰が行うかなどの条件は、国税庁の案内で確認してください）。
• 相続人が3人以上なら2,000万円：特例の対象の家屋・敷地を相続した相続人が3人以上のとき、1人あたりの控除は最高2,000万円です。

申告では、売った資産の所在地の市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えて、確定申告をします。

売るのと活かすのは、どう比べればよいか？

この特例を使うなら、売る前に、貸したり宿にしたりしてはいけません。相続の時から売るまで事業・貸付け・居住に使うと、特例の対象外になるからです（国税庁）。先に「売る」か「活かす」かを決める必要があります。

比べるときは、売却は「手取り額」、活用は「回収年数」で並べると判断しやすくなります。

※ 数字は説明のための仮定です。実際の税額は、取得費や譲渡費用の額で変わります。税理士か税務署にご確認ください。

売る以外の活用方法の比べ方は、「空き家の活用方法を比べる」、貸す場合の契約の違いは「空き家を貸すときの契約の種類と違い」で説明しています。

まとめ：相続の日付から逆算して、方針を決める

3,000万円特別控除は、1981年5月31日以前に建てた家を、相続開始から3年後の年末までに（かつ2027年末までに）売る場合に使えます。相続後に貸したり宿にしたりすると対象外になるため、売る場合も活かす場合も、相続の直後に方針を決めることになります。

次の一歩は、①相続の開始日から期限の年末を数える、②建築年が1981年5月31日以前か登記（持ち主を法務局の帳簿に載せる手続き）の記録で確かめる、③市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の取り方を聞く、の3つです。売らずに活かす場合の数字の比べ方は、リンク先の記事をご覧ください。

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