空き家を貸す契約の種類｜普通借家・定期借家と、民泊の借り上げの違い

空き家を貸す契約には、どんな種類があるのか？

貸す契約は、期限が来ても原則続く「普通借家」と、期限で終わる「定期借家」の2種類です。将来また自分で使う予定があるなら、期限で終わる定期借家が合う場合があります。

業者に一括で借り上げてもらう形（サブリース）は、契約の種類とは別の選択肢です。「契約の種類」と「貸し方の形」の2つの軸で整理すると混乱しません。普通借家・定期借家は前者、サブリース（業者が借りて又貸しする形。借り上げ）は後者です。

軸1：契約の種類（更新があるかどうか）

軸2：貸し方の形（誰が借りて、誰が使うか）

国土交通省は、サブリース住宅を「貸主（サブリース業者）が建物の所有者から借りた物件を入居者に貸している、いわゆる転貸借されている住宅」と説明しています。オーナーと業者の契約は、普通借家・定期借家のどちらでも結べます。国土交通省が公表している「サブリース住宅標準契約書」は、業者と入居者の間の転貸借契約のひな形で、オーナーと業者の契約書ではありません。オーナーと業者の契約書をつくるときは、同省が公表する「定期建物賃貸借標準契約書」などが参考になる場合があります（2026年10月時点）。

普通借家で貸すと、自分で使いたくなっても戻せないことがあります。借地借家法（借りる人を守る法律）で借主が強く保護され、貸主から更新を拒むには「正当な事由」（正当な理由）が必要なためです（第28条）。一度貸すと、長期間自分で使えなくなる可能性があります。個別の判断は専門家に確認してください。

定期借家と借り上げのどちらを選べばよいのか？

「どちらか」ではなく、契約の種類と貸し方の形を、別々に選んで組み合わせます。定期借家は更新の有無の話、借り上げは貸し方の話なので、「定期借家で、業者に借り上げてもらう」という契約もあります。

将来自分で使う可能性があるなら、契約の種類は定期借家が候補です（借地借家法第38条）。結ぶときは、書面（電磁的方法も可）による契約と、更新がないことを事前に説明する書面の交付が必要です。期間が1年以上なら、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主へ終了の通知をします（2026年10月時点）。

運営の手間を省きたいなら、貸し方はサブリースが候補です。空室でも一定の家賃が支払われる契約もありますが、家賃の見直し条件、契約期間、中途解約の条件によっては、想定どおりの収入が続かないことがあります。

宿として貸すとき、改修費は誰が持つのか？

借りた側が改修して宿にした例があります。創業メンバーが下田で開いた宿は、持ち主が別にいる賃貸の家を借りて宿にしたもので、借り主が改修を負担しました。改修費の負担は契約ごとに違い、借り主が持つ場合は、その金額が貸主との契約期間を決める材料になります。

約650万円を投じた物件は、他人の所有です。契約期間が短かったり、貸主から更新を断れる契約だったりすると、回収の前に使えなくなるおそれがあります。一般に、貸主・借り主のどちらの立場でも、次の項目は契約書で確認しておきたいところです。

• 用途：宿泊施設として使うことを明記する。
• 改修の負担：誰がどこまで工事し、費用を持つか。
• 原状回復（借りる前の状態に戻すこと）：契約が終わるとき、改修した部分をどうするか。
• 修繕の分担：屋根・構造など大きな修繕と、日常の小さな修繕。
• 中途解約：どちらから、どんな条件で解約できるか。

運営を任せる場合の管理会社の選び方は、「住宅宿泊管理業者とは？」、民泊新法と旅館業の違いは「民泊新法と旅館業、どちらで始める？」で説明しています。

まとめ：将来の使い方→運営者→改修費の順に決める

空き家を貸すときは、将来その家をどうしたいかで契約の種類（普通借家か定期借家か）を決め、そのうえで運営を誰が担うか（直接貸しかサブリースか）を決めます。宿として貸すなら、改修費の負担と原状回復の扱いを契約書に書いてください。

次の一歩は、候補の借り手や業者に、契約の種類・期間・家賃の見直し条件・中途解約の条件・改修費の負担を書面でもらうことです。契約書の案を、不動産会社や弁護士などの専門家に見てもらってから結んでください。

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