民泊新法の年180日ルール｜数え方・超えたとき・条例で短くなる場合

民泊新法の「年180日」とは、何の日数なのか？

民泊新法の「年180日」は、届出で民泊を営める日数の上限です。1年のうち、宿泊料を受けて泊めた日が180日を超えてはいけません。この記事は、その数え方、超えたときの扱い、地域によって180日より短くなる場合を、法令と公式ページで確かめます。「うちの家でも使えるのか」を判断する材料にしてください。

180日は、民泊新法（住宅宿泊事業法）の届出で営める日数の上限です。旅館業の許可や特区民泊には、同じ形の上限はありません。

住宅宿泊事業法（民泊新法）の第2条は、住宅宿泊事業を次のように決めています。旅館業の営業者以外の人が、宿泊料を受けて住宅に人を泊める事業で、省令で決める方法で数えた日数が1年間で180日を超えないもの、です（e-Gov 法令検索）。省令とは、法律の細かい決まりを、国の大臣が定めたものです。

観光庁は、3つの制度を次のように比べています（2026年10月閲覧）。

※ 2026年10月時点の観光庁の民泊制度ポータルにもとづく整理です。特区民泊は、特定の地域で自治体の認定を受けて営む民泊です。簡易宿所は、旅館業法の営業の種類の一つで、民宿やゲストハウスなどが取る許可です。

制度の違いは民泊新法と旅館業法の違い、開業の手順は民泊開業の7ステップにあります。この記事は、180日という数字に絞ります。

180日は、いつからいつまで数えるのか？

泊めた日は、4月1日の正午から翌年4月1日の正午までを1年として数えます。これは国の省令で決まっていて、全国共通です。

民泊新法の第2条第3項は、180日の数え方を国の省令にゆだねています。その省令（住宅宿泊事業法施行規則）の第3条に、「毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間において人を宿泊させた日数とする。この場合において、正午から翌日の正午までの期間を1日とする」と書かれています（e-Gov 法令検索、2026年10月閲覧）。国の決まりなので、都道府県や市区町村で数え方が変わることはありません。埼玉県や江東区など、自治体のページにも同じ期間が書かれています。

日数は、どうやって報告し、誰が見ているのか？

日数は自分で記録し、2か月に1回、都道府県知事などに報告します。法第14条が、宿泊させた日数などの定期報告を決めています。

観光庁の住宅宿泊事業者のページ（2026年10月閲覧）では、報告の期限は毎年2・4・6・8・10・12月の15日です。それぞれ前の2か月分を、届出住宅ごとに報告します。

1. 前の2か月に泊めた日数と、宿泊者数を記録する
2. 延べ宿泊者数と、国籍別の内訳もまとめる
3. 偶数月の15日までに報告する（電子システムでも可）

都道府県知事は、法第17条で、報告を求めたり、職員に届出住宅へ立入検査をさせたりできます。予約サイトの履歴は、月ごとに残しておくと報告が楽になります（私たちの考えです）。

180日を超えたら、どうなるのか？

180日を超えて宿泊料を取る営業は、民泊新法（法第2条）の届出の範囲の外です。旅館業として営むなら旅館業法の許可が要り、許可なしの営業は旅館業法第3条第1項に違反します。

違反した人には、旅館業法第10条第1号の罰則があります。6月以下の拘禁刑か100万円以下の罰金、またはその両方です（e-Gov 法令検索）。許可を受けるかどうか、今の営業がどちらに当たるかは、保健所に聞いて判断します。

報告の義務は、別の話です。次の表の順に、条文ごとの内容を示します。

※ 2026年10月時点の e-Gov 法令検索（旅館業法、住宅宿泊事業法）にもとづく整理です。個別の事案にどの条文が当たるかは、保健所と届出先に確認してください。

日数を少なく書いて報告すると、報告に関する罰金の対象にもなります。足りないと感じたら、数字を整えず、営業の形を変える相談をします。

自分の地域は、180日より短くならないのか？

短くなる地域があります。法第18条で、都道府県などが条例により、区域と期間を決めて民泊を制限できるためです。物件の地域は、買う前、届出の前に調べます。

条例が決めるのは、民泊を実施できる区域と、その期間です。180日より短い期間にする条例も、法の上では作れます。

国の動きもあります。観光庁は2026年7月15日付で、自治体に「ゼロ日規制等について（技術的助言）」を出しました（技術的助言とは、国が自治体に、法律の運用の考え方を伝える通知です）。内容は、届出住宅に係るゼロ日規制と、ICTを用いた管理の義務付けなどの2点です。

東京都の新宿区は、住宅宿泊事業の条例と旅館業法施行条例の改正に向けて、改正案に盛り込む主な事項のパブリック・コメントを実施しています（新宿区の公式ページ、2026年10月閲覧）。

※ 通知の詳しい内容と、新宿区の案の数字は、公式ページで確かめてください。

自分の地域を調べる手順は、次のとおりです。

1. 物件のある市区町村名と「住宅宿泊事業」で検索し、自治体の民泊のページを開く
2. 都道府県のページも開く。都道府県が条例を持つ場合がある
3. 「条例」「実施制限」「区域」の項目を探し、期間や曜日の制限を読む
4. 条例の「改正案」「パブリック・コメント」の案内がないかも見る
5. 保健所か届出先の窓口に電話し、「この住所で1年に民泊を営める期間」を聞く

物件を買う前、借りる前に調べるのが安全です。後から条例が変わると、計画が崩れるためです（私たちの考えです）。

180日で足りるかは、どう見極めるのか？

稼働率が約5割あると、180日を超えるかもしれません。余裕がなければ、通年で営める許可も比べます。

創業メンバーは、下田で宿を開く際、民泊新法の180日の制限を避けて通年で営業するため、旅館業法の簡易宿所の許可を取りました。保健所と消防署に開業の2か月前に相談し、自分で申請して、申請から許可まで1〜2か月でした。

180日は、365日の約49%です（180÷365）。下田の宿の稼働率は、2025年7月中旬〜2026年3月の約8.5か月分の平均が約53%でした（運営事例の記事）。

※ いずれも約の値です。稼働率は部屋の埋まり率です。民泊新法の日数は、1日でも泊まれば1日と数えるため、実際の日数は換算より多くなりえます。下田の宿は旅館業の簡易宿所で、180日の上限の対象ではありません。

稼働率が約5割に近い見込みなら、180日の届出では足りないかもしれません。そのときは、簡易宿所の許可（簡易宿所の許可ガイド）も比べます。収支の見方は損益分岐点の記事、賃貸の部屋で始める場合は賃貸で民泊を始める記事にあります。

残りの日を1か月単位のマンスリー賃貸で埋める方法を、聞くことがあります。ただ、毎月きまって埋まるとは限りません。

※ 届出住宅でマンスリーを併用してよいかは、公的な整理を示せません。届出先の窓口に確認してください。

「180日で足りないかもしれない」という段階から、民泊の運営代行で相談を受けています。

まとめ：始める前に、確かめる3つ

数え方、地域の条例、自分の稼働の見込みを、始める前に確かめます。

180日の運営に収益の保証はありません。副業で宿を始める方の流れは、副業で宿をはじめたい方のガイドにまとめています。法律や条例の最終判断は、届出先の窓口や専門家に確認してください。

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