下田の賃貸一軒家を民泊に｜約14か月で家具・家電の投資をほぼ回収

どんな宿か

※ 本記事の数値は、創業メンバーが個人事業として運営を始めた宿（下田の一棟貸し・運営施設の一例）の実績をもとにしています。宿の詳しい所在地は載せていません。金額は割合を中心に載せています。

開業前に何をしたのか？準備は約7か月

この宿は、創業メンバーが宿泊業・民泊の経験がない会社員として、約7か月かけて準備しました。開業は会社設立（2026年9月）より前で、個人事業として始めたものです。

• 許可：旅館業法の簡易宿所（小規模な宿として営業できる区分）として許可を取得（通年営業のため）。保健所と消防署に開業の2か月前に事前相談し、自分で申請しました。申請から許可まで1〜2か月で、許可番号がないと Airbnb（民泊の予約サイト）で予約を受けられません。
• 資金：日本政策金融公庫の融資200万円、自治体の補助金50万円、残りは自己資金。法人名義の融資相談は経験がないことを理由に見送られ、個人名義で決まりました。
• 補助金：要項に「市内の工務店との契約」が求められており、相見積もりの結果と照らして判断しました。補助金ありきの計画にはしていません。
• つまずいた点：古い配線（単相2線式。一度に使える電気の量が限られる）でエアコン・冷蔵庫・電子レンジを同時に使えず、ゲストに案内して運用しました。Wi-Fi 工事は申し込みから2か月以上かかり、ホームルーターでしのぎました。

※ 開業記録（創業メンバー本人の執筆）にもとづく要約です。

※ 融資の可否は審査によります。

初期投資は何にいくらかかったのか？

開業前に購入した家具・家電・設備工事などを100としたときの内訳です。物件を所有せず借りて始めたため、建物の取得費はかかっていません。

※初期費用は、開業記録では改修工事 約410万円＋家具・家電・備品 約240万円と整理されています。この記事の「初期投資」は、運営データ上の開業前の購入費（家具・家電・設備工事など）を100とした指数で、改修工事費の扱いは異なる場合があります。「初期投資の約98%を回収」も、この指数に対する割合として読んでください。

単品で最も大きかったのは、ガス衣類乾燥機です。シーツやタオルを短時間で乾かせるため、チェックアウトから次のチェックインまでの準備が早くなり、連日の予約を受けやすくなります。

資金の集め方は、「小さな宿の開業資金はどう用意する？」で説明しています。

初期投資は、何か月でほぼ回収できたのか？

初期投資は、約14か月でほぼ回収できました。開業前の準備期間の家賃も含めて、毎月の営業利益を積み上げると、開業から約14か月（2026年9月）の時点で、初期投資の約98%を回収できています。

一方で、1年目の1月のように、閑散期に備品の買い替えが重なった月は赤字になっています。年間を通して見れば利益が出ていても、月ごとの波と、まとまった買い替えに備えた資金は確保しておく必要があります。

回収を支えた稼働率と単価、費用の中身は、このあとの節で順に見ます。不動産としての見方は、「不動産投資として見る小さな宿・民泊」で説明しています。

1年目は計画をどこまで上回ったのか？

1年目の稼働率は約53%で、計画の1.3倍になりました。開業前に、季節を「ハイ・ミドル・ロー・オフ」の4段階に分けて、料金と稼働の計画を立てました。結果は次のとおりです。

※ ここでいう1年目は、2025年7月中旬〜2026年3月の約8.5か月分で、12か月分ではありません。

月ごとの稼働率には、はっきりとした波がありました。夏（8〜9月）・12月・3月は6割前後から7割台、11月や1月は3割台にとどまっています。

※ 表は開業月の7月を除く、8月〜3月の8か月分です。

2年目は何が伸びたのか？

2年目は、料金を上げながら売上を伸ばせました。上半期（2026年4〜9月）は、稼働率を保ちながら、客室単価が大きく上がっています。1年目の平均を100としたときの比較です。

月別に見ると、5〜6月は稼働率が80%前後と高く、7〜9月は稼働率が4〜6割台でも、客室単価が1年目の平均の1.7〜2.2倍になりました。混む時期は単価を上げ、空きやすい時期は稼働を優先するという、季節に合わせた料金の差が売上を押し上げています。料金の考え方は、稼働率・客室単価・RevPARの記事で詳しく解説しています。

費用は売上の何割を占めるのか？

冬の閑散期や備品の買い替えが重なる月は、赤字になりやすくなります。費用は、予約サイトの手数料が売上の約15%、清掃の委託が約16%（1年目）でした。売上を100としたときの、主な費用の割合です。

家賃は毎月一定のため、売上が伸びるほど割合が下がります。2年目の上半期は、清掃を自社で行ったため委託費がかからず、営業利益率（売上に対する営業利益の割合）は約67%でした。

※ 自社で清掃した分の人件費は、この計算に含めていません。

まとめ：この事例から分かること

• 借りて始めれば、初期投資は「家具・家電・設備」が中心：物件を買わない分、回収までの期間を短くしやすくなります。ただし、転貸（借りた家を宿として又貸しすること）には所有者の承諾が必要です。
• 計画は季節ごとに立てる：繁閑を4段階に分けて計画したことで、実績とのずれを月ごとに確認できました。
• 2年目は単価で伸びる：レビューが積み上がると、同じ稼働率でも単価を上げやすくなります。
• 運営の効率化に投資する：乾燥機・スマートキー・チェックインシステムは、清掃や受け付けの手間を減らし、少人数での運営を支えます。

小さな宿は、物件・料金・運営の工夫しだいで、比較的短い期間で初期投資を回収できる可能性があります。一方で、季節による波や、まとまった出費が出る月もあります。季節ごとの計画を立て、実績と比べながら料金と運営を見直していくことが、安定した運営への近道です。

物件の条件に合わせた収支の見通しづくりは、アキヤドでもお手伝いしています。

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