民泊のレビュー評価を上げるゲスト対応｜予約前から滞在後までのポイント

実際に、どのくらいの評価を保てているのか？

下田市の旧町内にある、賃貸の物件を改修した一棟貸しの宿です。創業メンバーが、会社の設立前に個人事業として開業しました。想定したゲストは、欧米を中心とした外国人の長期滞在者（ノマドワーカー）です。

この記事は、評価を保つために現場でやったことの記録です。どれも私たちの宿での経験です。

※ 同じ結果になることを保証するものではありません。

レビューが0件の開業直後は、価格をどう決めたのか？

開業直後は安めにして高評価を集めると、あとから値上げしやすくなる場合があります。私たちの宿では、開業直後は価格を安めにしてレビューを集め、高評価が5件ほどたまってから段階的に上げました。

閑散期は、写真と説明文の更新、最低滞在日数の調整で検索順位を保ちました。長期滞在には週割・月割を付け、清掃の回数を減らしています。

夏は海水浴やサーフィンの需要があります。この時期を逃さず、開業から早い時期にAirbnbのスーパーホストの要件を満たしました。

一方で、安めの価格は立ち上がりの収益を削ります。何件で上げるか、どこまで安くするかは、立地や時期で変わると考えます。

※ 2026年10月時点の、NODE Shimodaでの運用です。

レビューで評価されたのは、どんな設備だったのか？

洗濯機と乾燥機、調理器具をそろえると、レビューで評価されやすくなると考えます。私たちの宿でレビューで評価されたのも、洗濯機と乾燥機があること、調理器具が充実していることの2つで、家具は睡眠と仕事に投資しました。

横にスワイプで続きを見られます

小物のコストは抑えています。お金をかける場所を、睡眠・仕事・洗濯に絞った形です。

ゲストの声は、Airbnbの★5のレビューから原文のまま抜粋します。

写真と紹介文の作り方は、「予約が入る宿のページのつくり方」で説明しています。

設備の制約は、ゲストにどう伝えたのか？

古い住居の配線の制約は、ゲストに同時使用を控える案内を出して運用しました。

3件とも、開業の前後に起きたことです。写真や紹介文に出ない制約は、先に伝えておくほうが、ゲストの期待とのずれが小さくなると考えます。

※ この3件がレビューにどう影響したかは、数字では追っていません。

津波注意報が出たとき、どう対応したのか？

災害の日にこまめに状況を伝えると、感謝のレビューにつながる場合があります。2025年7月末の津波注意報では、状況と避難の必要性を、Airbnbのメッセージで外国人ゲストに逐次伝えました。

1. 状況を伝える：メッセージで、状況と避難の必要性を逐次伝えます。
2. ゲストの意向に応じる：ゲストの意向で、キャンセル・返金に応じました。
3. レビューをもらう：ゲストから、感謝のレビューと★5をもらいました。

返金に応じた分の売上は減ります。それでも、このときの対応が感謝のレビューにつながったのは、私たちにとって大きな経験でした。

※ キャンセル・返金の扱いは、予約サイトの規定やキャンセルポリシーによって変わる場合があります。

このほか、初めてのゲストからも★5をもらいました。開業直後の評価は、これらの積み重ねです。

遠方からでも、ゲストへの連絡はどう回しているのか？

定型文とチャットボットを用意すれば、現地に行くのは数か月に1回ほどで済む場合があります。私たちの宿では、スマートロックと日英の定型文、AIチャットボットで連絡を仕組みにして、現地に行くのは数か月に1回ほどです。

1. 到着：スマートロックのセルフチェックインです。
2. やりとり：Airbnbの自動翻訳と、日英の定型文を使います。
3. よくある質問：過去の質問をまとめたFAQを読み込ませたAIチャットボットが答えます。ノーコードツールで作りました。

ゲストは、欧米を中心とした外国人の長期滞在者を想定しています。清掃の回数を抑え、現地に行かずに済むよう、長期滞在とセルフチェックインを前提にしました。

清潔さは、誰がどう保っているのか？

近隣の個人事業主・複業人材に清掃を依頼し、手順書と完了後の写真で品質を確かめています。

1. 手順書を作る：清掃の手順を文書にします。
2. 現地で一緒に清掃する：最初は自分も入り、やり方をそろえます。
3. 写真で確認する：完了後に写真を送ってもらいます。

開業から2か月目には、自分が行かなくても回る体制になりました。ごみは、ゲストに室内でまとめてもらい、清掃パートナーが分別します。ゲストのレビューにも「室内も清潔で過ごしやすかった」とあります。

清掃・リネンの仕組みは、「小さな宿の清掃・リネン運用ガイド」で説明しています。

まとめ：先に伝える、仕組みにする、非常時は誠実に動く

私たちの宿で評価を保てた要因は、価格でレビューを集め、設備に絞って投資し、制約を先に伝え、連絡を仕組みにして、非常時は誠実に動いたことだと考えています。

遠方から運営したい、ゲスト対応を任せたいという場合は、運営の代行・サポートでも相談できます。「うちの宿でもできるのか」という段階から、お気軽にご相談ください。

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