民泊と普通の賃貸、収入の仕組みはどう違う？売上・費用・手間を比べる

売上は、賃貸と民泊で何が違うのか？

賃貸は収入が毎月一定で、民泊は月ごとに変わります。賃貸は毎月決まった家賃で、民泊・宿は泊まった日数と1泊あたりの料金で売上が決まるからです。

宿の売上は「販売できる日数 × 稼働率（部屋が埋まっている割合） × 客室単価（1泊あたりの料金）」で考えます。詳しくは稼働率・客室単価・RevPARとはで解説しています。

民泊の収入は月でばらつくので、数か月分で見ると判断しやすくなります。月ごとの振れ幅は、下田の宿の最初の3か月（本格営業の前の試運転の期間）で見えます。稼働率は約52%、売上は3か月の合計で約100万円でした。最も多い月が約60万円なので、残り2か月の合計は約40万円です。同じ家でも、月によって売上は大きく違います。

その代わり、民泊は料金を需要に合わせて変えられます。週末・祝日・地域のイベントの日は上げ、開業直後は安めにしてレビューを集め、高評価が5件ほどたまってから段階的に上げました。旅行者が多い地域では、賃貸より売上が大きくなる可能性があります。

かかる費用は、賃貸とどう違うのか？

毎月の運営費を先に引いて、手元に残るお金で比べます。民泊は、清掃・予約サイトの手数料・光熱費・家具家電が運営者の負担になり、賃貸にはない費用が並ぶからです。

私たちの宿の毎月の運営費は、家賃5万円、清掃の委託2万円、予約サイトの手数料などのシステム利用料8万円、光熱水費・Wi-Fi・消耗品3万円で、計18万円でした（試運転期間の資料の値。物件は他者所有の賃貸）。3か月の売上約100万円に対して営業利益（売上から費用を引いた利益）は約45万円です。

初期費用も別にかかります。下田では改修工事が約410万円、家具・家電・備品が約240万円でした。

手間と収入の安定は、どれくらい違うのか？

賃貸は入居者が決まれば手間も収入も安定し、民泊は予約・清掃・ゲスト対応と季節の波を引き受けます。

私たちの宿は、手間を減らす仕組みを先につくりました。清掃は近隣の個人事業主に外注し、スマートロック（暗証番号などで開く電子錠）でセルフチェックイン（受付なしで入室）にして、問い合わせにはAIチャットボットを使います。現地に行くのは数か月に1回ほどです。

季節の波には、閑散期（客が少ない時期）に写真と説明文を更新し、最低滞在日数を調整して検索順位を保ちます。長期滞在には週割・月割（長く泊まるほど安くする料金）を付けると、清掃の回数も減らせます。

それでも、賃貸のように毎月同じ額が入る形ではありません。この波を引き受けたくないときの選択肢が、次の節です。

収入の波を避けたいなら、どんな貸し方があるのか？

収入の波が不安なら、借り上げという道があります。借り上げは事業者が家を借りて固定の家賃を払う形で、運営委託は運営を任せて売上から手数料を払う形です。運営委託は手間を減らせますが、売上の波はオーナーが引き受けます。

※ 借り上げの家賃・契約期間・見直しや解約の条件は契約で決まり、収益を保証するものではありません。運営委託の手数料や初期費用の分担、借り上げで改修費を事業者が持つかも、任せる業務の範囲と物件で変わり、個別の提案が前提です。

借り上げでは、売上の月ごとの波は借り主が引き受け、持ち主は契約で決めた家賃を受け取ります。運営委託では、売上の波と費用をオーナーが引き受けます。

賃貸は安定、民泊は売上の可能性と手間、借り上げはその中間と考えます。どれがよいかは、地域の需要と、どこまで関わりたいかで決まります。投資としての考え方は不動産投資として見る小さな宿・民泊でも紹介しています。

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