住宅宿泊管理業者とは？民泊で委託が必要なケースと、管理会社の選び方

住宅宿泊管理業者への委託が必要なのは、どんなときか？

部屋が多い民泊や、家主が不在の民泊は、管理を専門の事業者に任せる決まりです。民泊新法（住宅宿泊事業法。家を宿として貸すための国の法律）の民泊では、居室（客室にする部屋）の数が5を超える場合と、宿泊者がいる間、家主が不在になる場合（買い物など日常生活の範囲内の一時的な不在は除く）のどちらかに当てはまると、管理業務を住宅宿泊管理業者に委託（任せること）する必要があります（国土交通省・観光庁「民泊制度ポータルサイト」※2026年10月時点）。これは原則の話なので、自分の民泊が当てはまるかは自治体の窓口で確認してください。

住宅宿泊管理業者は、民泊の管理を代行する、国土交通大臣の登録を受けた事業者です。ただし、家主自身が管理業者の登録を受けて自ら管理する場合は、委託は不要とされています。

たとえば「苦情対応は管理会社、清掃は自分で手配」という分け方はできません。清掃を地元の事業者に頼みたい場合は、その手配を含めて管理会社と契約で決めることになります。

※ 家主が同じ建物・敷地内や隣接地に住み、自ら行う居室が5以下であるなど、一定の条件を満たすと委託が不要になる例外があります。詳しくは自治体の窓口で確認してください。

管理業者の業務は、どこまでが法律で決まっているのか？

見積もりの前に、法律で決まっている仕事と、契約で範囲を決める仕事を分けておくと、費用の比べ間違いを防げます。法律で決まっているのは、衛生・安全の確保、宿泊者名簿、周辺への説明、苦情対応と、住宅の維持保全です。実際の清掃の回数や駆けつけの体制などは、管理受託契約（管理を引き受けてもらう契約）で取り決める部分が大きくなります。

※「法定」は法第5〜10条と維持保全で定められた業務、「契約」は契約で上乗せして決める業務です。出典：国土交通省・観光庁「民泊制度ポータルサイト（住宅宿泊管理業者の業務、管理業務の委託について）」※2026年10月時点

同じ「管理委託」でも、見積もりに含まれる範囲は会社ごとに違います。法定の業務と上乗せの業務を分けて見積もりをもらうと、比べやすくなります。

清掃・リネンの仕組みは、「小さな宿の清掃・リネン運用ガイド」で説明しています。

管理会社を選ぶときは、何を比べるのか？

苦情が出たときの駆けつけは、30分以内が国の目安です。これを含めて、次の5つを比べます。

1. 対応範囲：法定の管理業務だけか、予約サイトの運用や料金設定、集客まで含むかを分けて確認します。
2. 緊急時の体制：物件の近くに人がいて、夜間や早朝も動けるか。国のガイドラインは、住宅宿泊管理業者について、苦情から現地到着まで30分以内（交通手段の状況で時間がかかる場合は60分以内）を目安としています。
3. 再委託（任された仕事を別の会社に回すこと）の有無：清掃などを他社に再委託する場合、その旨と再委託先が契約前に示されているかを確かめます。
4. 報告の方法：清掃の状態、予約状況、売上を、どの頻度でどう報告してもらえるか。
5. 費用の内訳：管理報酬に加えて、水道光熱費や備品の立替がある場合は、その精算方法まで確認します。

手数料の相場は、業務の範囲で変わります。数字だけで比べず、上の表の区分ごとに、何が含まれるかをそろえて比べてください。

実例：下田の清掃は、近隣の事業者に外注した

創業メンバーが静岡県下田市で開いた宿は、旅館業法の簡易宿所（部屋を共用する形も含む小規模な宿の区分）の許可を取った施設で、民泊新法の管理業者への委託義務の対象ではありません。そのうえで、運営の仕組みは参考になります。

• 清掃は、近隣の個人事業主・複業人材に依頼しました。
• 手順書をつくり、最初は現地で一緒に清掃して、完了後は写真で品質を確認しました。
• 開業から2か月目には、自分が現地に行かなくても回る体制になりました。

この経験から、管理会社を選ぶときも「清掃を誰が、どんな手順で、どう確認するのか」を聞くのが近道だと考えます。

遠方からの運営の仕組みは、「遠方の物件でも運営できる？」で説明しています。

まとめ：委託の可否を確かめ、範囲を分けて見積もりをもらう

居室が5を超える、または宿泊中に不在になるなら、管理業務は全部を1社に委託します。選ぶ前に、法で決まる業務と、契約で上乗せする業務（清掃・駆けつけ・予約運用）を分けてください。

次の一歩は、2〜3社に同じ条件で見積もりを依頼することです。依頼の際は、居室数、家主の在宅状況、夜間の対応の希望を伝え、業務ごとの内訳をもらいます。委託の要否は、物件の所在地の自治体の窓口でも確認できます。

よくある質問